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“房企资金状况”调查| 粤派豪宅专家颐和地产:从资管违约到债券违约 旗下项目疑停滞

每日经济新闻 2019-10-31 23:59:26

老牌粤派房企颐和地产的资金链问题备受关注。

每经记者 吴抒颖 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

创建于1992年的老牌粤派房企——广州颐和地产的资金链问题又一次被摆上了台面。

联合评级在最近发布的一份报告中指出,2019年9月11日,根据颐和地产相关公告显示,由于流动性恶化,公司未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金,已构成实质违约。

这是颐和地产在2019年4月被曝光资管产品违约之后,首次出现的债券违约。这家以豪宅开发见长、在全国布局了30多个大型项目、也没有盲目多元化的房企遭遇了什么?

一位熟悉颐和地产的人士向《每日经济新闻》记者分析认为,颐和地产的主要问题是房地产行业的大环境下行所致。

《每日经济新闻》记者通过分析颐和地产的评级报告及实地走访颐和地产旗下项目后发现,颐和地产虽然旗下项目繁多,但有不少为问题项目,这或许也是其当前遭遇流动性危机的原因之一。

颐和地产位于广州的花都颐和山庄项目 图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

频繁甩卖资产

颐和地产所遇到的流动性危机,苗头其实早已经出现。

公开信息显示,颐和地产截至2019年6月末,实现营业收入0.86亿元,同比下滑93.33%;归母净利润亏损1.09亿元,同比下滑203.28%。截至2019年6月末货币资金只有2.92亿元。

但颐和地产的总负债却在上升,截至2019年6月末总负债135.7亿元,主要以流动负债为主,其中一年内的短期负债13.37亿元,有息负债高达46.65亿元。

2019年4月,据《红周刊》报道,颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现逾期,中债估值中心也在颐和地产集团相关债券的中债市场隐含评级-债券债项评级由A+调整至BBB。

2019年9月,联合评级在跟踪颐和地产债券违约之后表示,截至目前,颐和地产仍未披露2018年年度审计报告等,由于无法获取跟踪评级所需的财务报告以及其他相关资料,决定终止对“17颐和01”和“17颐和04”的跟踪评级,并宣布上述债项的信用等级失效。

颐和地产这两笔债券的发行并不容易。熟悉这两笔债券发行的人士曾经告诉《每日经济新闻》记者:“梳理财务数据都梳理了很久。”

在债券和资管计划违约之前,颐和地产其实已经开启了相当长一段时间的“瘦身计划”。其交易对象包括恒大、世茂等龙头房企,以及珠江实业等广州本地国企。

2019年10月29日,广佛世茂官方公众号宣布,世茂此前收购的台山颐和项目已重新命名为世茂御泉十里,拟打造为湾区西岸的千亩宋泉文旅小镇。

这一项目原为台山颐和温泉城,颐和地产拟投资50亿元打造。

2018年6月8日,珠江实业又公告以“股权+债权”的形式,投资广州东湛房地产开发有限公司(颐和地产旗下子公司)不超过人民币4亿元,当中增资0.65亿元获得花都颐和盛世项目公司约三成股份,剩余款项作为债权投资款,年利率12%,借款期限3年。

2017年,颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大。

在接受《每日经济新闻》采访时,颐和地产针对变卖资产回复称,目前有2~3个项目合作,其他项目运营情况正常。

旗下项目疑停滞

遭遇流动性危机,颐和地产旗下的项目也受到了影响。

颐和地产官网介绍,通过实施“立足广州、辐射全国”战略,先后在广州、北京、上海、西安、杭州、沈阳、银川、鞍山、包头、成都等多个城市投资开发建设了高档住区、特色酒店、高尔夫设施、学校及教育机构等。

颐和地产擅长大盘+豪宅的开发模式,在其大本营广州,目前在售的项目有花都颐和山庄和颐和盛世两个。其中花都颐和山庄是一个超级大盘,项目总占地面积为1500亩,标准地名为“云梯山庄”。

花都颐和山庄空荡荡的售楼处 图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

2019年10月28日,《每日经济新闻》记者在花都颐和山庄售楼处看到,现场仅有一名置业顾问值守。据该置业顾问介绍,目前项目没有在售新房,在推的悦湖居组团M5、M6栋,面积122~126平方米,还没拿预售证。“年底了,公司就不卖了,预计明年再拿。”

置业顾问介绍,悦湖居目前已经封顶,预计交楼时间为2021年。记者看到,不仅是售楼处仅一名置业顾问在现场,其样板间目前也处于无人看守的状态,可随意出入。而记者在施工现场看到,目前项目的绿网尚未拆下,也没有施工人员出入,现场也没有施工痕迹。

而据阳光家缘,云梯山庄(E区M1-M6栋)最新一张预售证于2018年11月27日取得,目前大部分都处于“不可销售”状态,其面积段与楼栋号与在售的悦湖居组团一致,但从公开信息不能够证实这部分“不可销售”房源即为悦湖居组团在售项目。

在颐和地产的介绍中,花都颐和山庄将配建有幼儿园和小学。据花都颐和山庄的官方材料,花都颐和山庄小学将在2019年年末落成,拟于2020年开始正式招生。

但这一小学项目目前的进度或许也未及预期。《每日经济新闻》记者在现场看到,这一由广州建筑承建的项目合同工期为300天,目前已经围蔽,围挡中标注“颐和实验小学即将动工”字样,项目内部目前则没有动工痕迹,也未见人员值守。

未见动工痕迹的花都颐和山庄配建学校地块 图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

颐和地产方面回复《每日经济新闻》记者时没有正面回复项目目前的进展情况,仅指出,“悦湖居组团所在项目的开发主体是广州白云国际机场综合开发有限公司,属于我司与机场集团的合作开发项目,由于机场对该项目计划重组,新的合作方式还在协商之中。”

维权事件频发

即使没有遇到资金问题,颐和地产也是“负面缠身”的典型。

通过启信宝查询颐和地产的相关数据,颐和地产涉嫌“商品房预售合同纠纷”的纠纷超过100条。据《每日经济新闻》记者了解,广州颐和盛世、花都颐和山庄的业主都曾经因为房产证问题和颐和地产进行过交涉。

2018年4月,一名颐和盛世的业主在人民网“领导留言板”上表示,其从2012年购买了颐和盛世的房子,一直都未办理房产证,希望落实相关问题。

广州市政府彼时回复,经广州市花都区国土规划局核查,颐和盛世花园小区属“飞地”,其位置超出了花都区地籍区(子区)范围,无法编制花都区的不动产单元编码。经与佛山市南海区国土部门协商,编码问题已于2018年1月初得到解决,相关不动产登记业务已顺利开展。

2018年8月,花都颐和山庄的一名业主也在留言板上表示,其于2017年3月份在花都颐和山庄购房,已过去将近一年半时间开发商仍未正常办理完购房手续,希望能够解决问题。

广州市政府当时回复,花都颐和山庄2017年3月销售的100多套房屋在认购时处于在建抵押状态,买卖双方在认购书上已经约定该房屋为抵押房。由甲方另行通知签约日期,收到通知后7天内办理手续。经相关部门约谈,开发单位承诺在2018年10月前完成该项工作。

据新浪乐居,位于天寿路与广园快速路交汇处的颐和大厦于2013年底收楼,但直至2018年房产证仍未能拿到。

新浪乐居援引知情人士的说法称,“项目还在验收中,有些手续还没办完。”而民事判决书显示,“所建楼宇存在违章建筑,未能验收”是其中一个关键原因。

老牌房企的歧路

颐和地产进入房地产行业很早,在其进入地产行业的1992年,后来的广州地产龙头恒大、富力尚未成立。

在广州,颐和地产也曾经留下过有口皆碑的作品,其早期开发的位于白云区的颐和山庄坐拥白山景,被业界称为豪宅代表。

在颐和地产的官网上,有一段董事长何建梁的致辞可以看到这家房企的一些理念。他说:“当别人追求‘做大规模’的时候,我们却在冷静地夯实自身的基础; 当别人炫耀‘超强实力’的时候,我们还在不断完善自身的产品细节和服务内涵; 当别人信誓旦旦地宣扬“诚信”的时候,我们仍关注于自律地做好‘诚信’。”

何建梁称,虽然十余年的发展,颐和地产积累了一定的规模和实力,但仍然笃信这样的经营法则:“我们要的规模,不是帐面上数以亿计的资产,不是遍地开花的分支机构,而是基于资源的健康循环,基于良性、灵活的企业架构,基于冷静的战略思维。”

从何建梁的发言中,颐和地产的愿景应是一家“小而美”的房企。它的确没有盲目多元化,它的主业始终是特色豪宅和旅游地产。在中指院编制的榜单中,颐和曾经连续10年进入全国地产百强。

曾有业界人士认为,颐和地产失势的原因是豪宅项目一般去化率较低,回报周期长,在遭遇楼市严调控时相较普通住宅更容易面临资金周转不开的问题。

但广州当地熟悉颐和地产的人士则告诉《每日经济新闻》记者,不应该将颐和地产的问题都归咎于豪宅开发模式上。“如果房地产行业收紧的话,行业内所有的产品系都会受到影响的。经过三四轮房地产调控,整个行业资金紧张,大房企都面临这样的问题,更不要说小房企。”

“融资艰难,中小型房企就被“洗牌”了。”一名券商分析师表示。

颐和地产是这个行业的一个缩影。人民法院公告网资料显示,截至2019年10月30日,今年以来宣告破产的房企已经增加到410家。其中,中小型房企是重灾区。

在资金面持续收紧的当下,还有更多的像“颐和地产”一样的房企正在变卖资产、加速退场的路上。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号:meikedichan)

封面图片来源:每经记者 吴抒颖 摄

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颐和地产 危机

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