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曹舟南的真话

每日经济新闻 2019-11-02 21:48:10

“我这人有个毛病,就是喜欢讲真话。”在蓝绿双城成立一周年媒体会上,创始人曹舟南如是说。

每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

宋卫平的理想主义依然是蓝绿双城摘不去的标签。

11月1日,成立一周年,蓝绿双城第一次高调走到台前,创始人曹舟南也首次带领5位高管现身。坐在他两侧的,分别是TOD领域专家、总裁顾建明,以及分管人力、行政和品牌的副总裁孔景玲。

在一一介绍完5位高管之后,曹舟南表示“明年还会有更多行业重量级人物加盟”。

原定一个小时的媒体会生生被拉长到两个半小时,曹舟南身兼主持人,并承担了几乎90%以上的提问。

这位自带流量的绿城前总裁,拒绝了5000万元高薪诱惑,抵押房产来完成他和导师宋卫平“那些在绿城未完成的理想”。

曹舟南在媒体会上  图片来源:每经记者 陈梦妤 摄

“我不信做不好”

“我这人有个毛病,就是喜欢讲真话。”

“我也希望和老东家、老婆家、老娘家关系都非常好。一个人想做事情或者做什么事情,肯定希望你的过去、你的当下、你的未来方方面面都是挺好的,大家都能够支持,但是挺难的,因为利益的角度不同。”

“中国的城市化上半场是以房地产为主体推进城市建设,但下半场有一点我们很清楚,就是要老老实实做居住工程的配套,这是一个根本性变化。”

“中国30多年的房地产发展,开发商赚了多少钱?造就了多少亿万富翁?但真正卖给客户自住的,据我判断不到一半,另一半多用于投资。去年中国一手房交易量14万亿多,如果砍掉一半投资的,7万亿,其中的水分,你们懂的,所以我非常支持中央调控。”

“营销团队在房企中身份是比较特殊的,不是强相关的。还有一些是中介渠道,没有温度。很多人都是全国各地调过来的,合同签好就再见了,认都不认识,交房后发现这样那样的问题根本找不到人。”

“如果有一天你们反映,蓝绿双城做得很烂,产品品质、服务品质都很烂,我一定把规模压到最低,个位数。我们这么多人做个位数项目,我们自己带头,我会精雕细琢,就不信做不好。这今天既是和你们说的,也是和全体高管说的。”

知命之年,曹舟南身上的创业激情依然满满。离开绿城一年多,曹舟南手里的蓝绿双城,是他和宋卫平理想主义情怀的延续。

媒体会前的宣讲,曹舟南和他的两位爱将都数次提及宋氏品质,以及蓝绿双城的诞生初衷。从股权角度看,蓝城、绿城、蓝绿双城这三家公司是相对独立的个体,但从人员、业务等角度看,三者关系非常微妙。在同类业务板块,蓝绿双城似乎有些盖过了蓝城和绿城的锋芒。

今年5月,蓝绿双城首次进入招拍挂市场拿地,而其在此前较长一段时间内一直专注于存量项目。

对此,曹舟南向《每日经济新闻》记者回应了其投资端三大要点:“第一,谈得比较多的是城投公司,采取控股合作或全部拿下,我认为这样的投资风险相对小一点;第二,现在很多政府部门都希望我们投资拿地,基于市场变化,我们也比较简单粗暴,就是先购地,但说话要算数,购地价格说清楚,加溢就不要了;第三,特殊品类,比如TOD项目,一些未来社区项目,但很多东西还需要深化。”

“对于代建模式的不足,我是有责任的”

曹舟南一手创建了绿城的代建板块,也令代建业务销售额一度占据了其近1/3,稳居行业首位。曹舟南本人,就是代建领域的“活招牌”。这就不难解释在蓝绿双城初期落定的17个项目中,12个为代建项目。曹舟南对此坦言:“我们这个行业,重复合作很难,但蓝绿双城的合作方中60%都是原来合作过的,并且许多案例都是原来的合作方找上门。”

也正由此,曹舟南对于代建模式不足之处的认知,显得更具说服力。“我去年8月初(从绿城)离开,离开以后经常跑北京、深圳等,找了很多领导讨论产业和行业,然后把10年前我手写的第一份代建合同拿出来比对,我觉得这种商业模式提出来以后是有问题的,我是有责任的。”

今年1月蓝绿双城的一场签约仪式上,曹舟南曾回应过共建和代建的不同。彼时他称,蓝绿双城的代建业务“弥补了绿城代建业务方面的不足”。

昨天的媒体会上,曹舟南直言:“我认为差别是很大的,性质发生了变化。代建已经进入到一片红得发紫的市场,但共建是一片蓝海。这个模式发布后,我相信很多人肯定都不愿意做(代建)项目了。”

根据曹舟南的剖析,代建最大的问题是:“第一,代建责任主体不对等,所有风险在投资人,代建方不过是赚多赚少的问题,人员经费进项目成本,一般安排800万~1000万元作为人员经费,然后按照销售的5~7个点返,今天卖不了明天卖都一样;第二,取费模式不合理,代建项目几乎都集中在四五线城市,按照销售额的5~7个点取费,但销售额中60%~70%,甚至80%是地价。我们代建项目进入深圳第一件事就是去掉土地费,输出品牌和管理;第三,现在代建房企很多,花钱买地的企业几乎都有自己的品牌和团队。所以未来从代建角度来讲,我个人认为必定面临困境。”

在此背景下,曹舟南提出的共建便是纯代建(售价-地价为基数,售价对赌)、融资代建、小股操盘、合作开发。

“投资和开发分离的趋势很明显,可以预见,未来三五年大面积中小开发商都得走。中国头部企业一批老板好多我们都聊过,只要明天变现,都愿意退出。”

“只要身体允许的情况下,我一定要把这些东西实现。利益、责任、风险对等,才是健康合理的商业模式。”曹舟南非常自信,“希望现在做代建的一些同行也能和我们一样转到共建,土地方缺1亿启动资金我借给你,土地方希望你入20%、30%,我们就入进去。”

不过,不论是与绿城还是蓝城相比,蓝绿双城都还“年轻”,但从曹舟南由绿城的1800万元年薪到如今的百万元年薪,以及拒绝5000万元高薪诱惑,甚至抵押别墅来创业看,他对完成“那些在绿城未完成的理想”下了极大决心,也对共建模式的前景砸下了重大赌注。

“我希望蓝绿双城的发展,得到你们的监督、检查、管理。”

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号:meikedichan)

封面图片来源:每经记者 陈梦妤 摄

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曹舟南

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